徐先生一直热衷于房产投资，之前投资住房获益不少，让他尝到了不少甜头。宏观政策一出，徐先生就想尝试下其他的投资行业。眼下股市的波澜壮阔让他心存忧虑，想赚钱又不想背负太大的风险；近日，他给记者来电说开始对商铺感兴趣，并认为商铺投资是个稳定性很大的投资。徐先生表示，他看中了肇嘉浜路高安路的一处商铺，面积为３５４平方米，房东报价为９７０万元。徐先生表示，买下这个大型商铺可以考虑租给一些国际餐饮品牌，这样能有一个稳定的投资回报率；更有待周边商业环境成熟后转手可以卖个好价钱。
徐先生初次涉足商业地产的投资，希望第一次能租给长期稳定的品牌快餐店，“家里小孩子很喜欢吃肯德基，我觉得如果能找到这样的租客那就宽心了。”不过，他较忧虑的是哪些国际餐饮品牌对这个商铺感兴趣。带着这个疑虑，记者从国际餐饮品牌肯德基这里获悉了一些他们对商铺的选择经验。
选铺，经营之首要
作为国际餐饮巨头，肯德基值得借鉴和深入研究的地方太多了，光从扩张的速度上来说，就能给国内的企业上一课了。
记者从肯德基方面了解到，地点是餐饮连锁经营的首要要素。肯德基对快餐店选址极其重视，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。
肯德基选址基本按以下几个步骤进行。
步骤一
为商圈打分
肯德基计划进入某城市，首先会通过有关部门或专业调查公司收集该地区的资料，之后开始规划商圈。商圈规划采取记分方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在１０００ 万元算一分，５０００万元算５分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这个计算分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。
通过打分把商圈分成好几大类，以上海为例，有市级商业型（人民广场、徐家汇等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地铁站点，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。例如某家店三年以后效益会好，但现今不会有大起色，肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不会冒这个险，肯德基的原则是，稳健至关重要——保证开一家成功一家。
步骤二
与对手“旗鼓相当”
在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
据了解，肯德基自身是属于家庭型大众消费餐饮。与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳，而另一边就是肯德基。
另外，据记者了解，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好，那就会对肯德基的生意产生影响。因此，聚客点的选择也十分重要。比如上海某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，此时便不能贸然开店，必须确定该社区主要的聚客点。
步骤三
掐表计算客流量
大家都知道，中山公园是很成熟的商圈，但不可能中山公园任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
古语说得好“一步差三市”——开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关。在人流动线的计算上，在该区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。与本报上一期《商业地产周刊》的报道中提及的便利店选址相同，这些都需要派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定店址。
例如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的又只能算骑自行车的，开车的不能算。至于是否需要把马路对面的人流量计算进去，还要看马路宽度，路宽超过一定标准，如有隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。
肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出一个与营业额有关的数据，若是肯德基在此地投资的金额超过了该一数据，便不会考虑在此开店。
从数字看
肯德基的迅速扩张
肯德基是世界最大的炸鸡快餐连锁企业，在世界各地拥有超过１１，０００多家的餐厅。自１９８７年在上海开了中国第一家餐厅到今天，肯德基在近２００多个城市地区内开设了１４００多家餐厅。
随着公司管理经验的逐渐丰富，员工队伍的不断壮大和经营体系的日趋完善，肯德基在进入２１世纪后大大加快了成长速度。２０００年１１月肯德基在中国连锁餐饮企业中第一个突破４００家餐厅规模。２００１年１０月发展到５００家，２００２年２月达到６００家，１１个月以后的总数是８００家。至今肯德基已在中国２００多个城市开设了１４００多家餐厅，肯德基已成为中国最大、发展最快的快餐企业，在中国餐饮业遥遥领先。不仅如此，中国肯德基还一直保持着良好的经营业绩。肯德基的中国总部中国百胜餐饮集团连续三年居中国餐饮百强之首，２００２年的营业额达到７１亿元。其中绝大部分来自肯德基。在上海，肯德基已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出了２０５家餐厅。如此迅速的扩张速度是全球投资人所梦寐以求的。
对照方知长短
根据肯德基选址策略，记者把徐先生看中的商铺的一些特点作了以下分析：
商圈：肇嘉浜路高安路有均瑶国际广场、青松城大酒店、金钟大厦、尚秀商务等众多商业写字楼，写字楼的入住率也比较高，但从此处步行到徐家汇地铁站需要步行近１０分钟，而且加上附近没有大型的商场，业态格局不如美罗城一带合理，商圈成熟度低于美罗城一带。
选址：该商铺往西就是汇金百货和美罗城，附近是天钥桥路已有了多家肯德基和麦当劳，往东到打浦桥又有一家麦当劳，可见该商铺周围不是所说的聚客点。
客流量：虽然肇嘉浜路人流量很大，但是往东过了徐家汇公园后马路渐宽，人流量就大大减少，基本是车流为主，人流步行的速度相对要比美罗城、汇金百货门口快了不少。中间一条绿色护栏把路两旁渭泾分开，过个马路也比较麻烦。商铺周边有一些住宅，但仅靠“在家吃饭”的居民，较难拉动“洋快餐”的生意。
综合以上各点，本报建议徐先生考虑租售给别的业态，如火锅、茶餐厅等，年投资回报率预计可在６－８％左右。若是徐先生把目标租户设定为肯德基，还需多考虑周边的环境，或者先致电肯德基公司进行咨询。
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