北京住房的“粮仓效应”
2007年年底，深圳房价“拐点”出现，由此引发广州、上海等城市成交量大幅萎缩，住宅房价“跳水”。就在北京也爆出房价“跳水”之时，记者从实地调查中却发现，京城房价实为“明降暗升”。
2007年岁末，京城众多楼盘纷纷采取打折、送车位等诱人的优惠措施，有的甚至高达几十万元，尽管如此，购房者似乎一点也不买账，来自《楼市》市场研究部的数据显示，2007年12月京城商品住宅成交面积环比跌幅高达63.4%。
众多打折项目的出现，是否预示着京城房价下降？从记者走访的多个打折优惠项目中，或许能拨开房价的迷雾，认清市场的真相。
房价下跌背后“涨声”依旧
2007年年底，京城多个楼盘吹响打折“集结号”：世贸奥临花园一次性付款9.5折优惠，购买三居及以上居室的赠送车库；合生国际花园推出25000元/平方米的特价优惠，若按其目前公布的均价27500元/平方米计算，每平方米便宜2500元；天鹅湾一次性付款在打9.9折基础上再打9.6折，赠送SMEG或同档次极品家庭厨房电器；富力桃园则推出“特惠房送奥迪车和停车位”的活动……
如此多的项目集体促销或者降价，是否预示着北京房价“拐点”到来？北京房价难道真会就此下跌么？
记者走访了几个优惠幅度很诱人的项目。在亚运村的世贸奥临花园，销售人员介绍道：“购买三居及以上的居室赠送车库。现在项目只剩少数几套尾房，尾房销售完后，小区剩余的60多套房将推迟到2008年5、6月份才开盘。”当记者问及原因时，销售人员不假思索就告知是为了“涨价”。预计价格将从目前的35000元/平方米涨到45000元/平方米。而对于目前项目的优惠措施，销售人员表示，年底是开发商偿还银行贷款、工程结款时间，开发商急于回笼一部分资金，完成年度销售目标，是一种销售策略，并不代表房价下跌。
同样的说法在富力桃园也再次得到了印证。“买C11栋3单元，送奥迪车一辆。”富力桃园推出的促销活动成为深圳买房送宝马车的另一翻版。1月14日，记者致电富力桃园，相关人员称，其实不是送车，而是通过打折冲抵房款。记者从房地产交易管理网上查出，C11号楼从2007年11月6日拿销售许可证至今，均价均为13000元/平方米，项目所采取的“送奥迪车和停车位”的优惠，是在报价16000－17000元／平方米的总房款上进行抵冲，实际相当于13000－14000元／平方米的正常均价。
从其它途径记者得知，合生国际花园每平方米便宜2500元的楼座，是因所售房型为尾房的缘故。“处理尾房降点价钱是再正常不过的事。”
《楼市》市场研究部的调查数据表明，2007年11月京城房价均价11371元/平方米，12月均价为12585元/平方米，环比涨幅10.6%。城市中心区以涨幅38.8%领涨京城楼市，其次是顺义和海淀区，分别上涨26.6%、24.3%。
可见，京城房价“涨声”依旧。
华远集团董事长任志强近期在多个场合观点鲜明地强调，个别楼盘降价打折不代表整个楼市出现“拐点”，也不代表北京的房价会下降。中原地产华北区董事总经理李文杰也明确表示“北京从2000年至今，还未出现房价下降的情况。”
业内人士纷纷表示，今年一系列调控政策的出台，交易量下跌使得开发商主动调价促销，按照惯例，年底楼盘促销的出现符合常理，在整体房价一路走高的情况下，实际上部分开发商是采取“明降暗升”的销售策略，在高定价上打折。如果把这也称之为“拐点”，或可将其视为混淆视听的炒作。
“明降暗升”皆因开发商底气不足
在经历了2007年房价暴涨之后，年底开发商为什么会采取如此隐蔽的“明降暗升”的销售策略？
对此疑问，业内有人士认为是开发商对楼盘后市的信心有些动摇。如阳光100副总经理范小冲曾在接受《楼市》记者采访时坦言，“二套房贷等宏观调控政策对我们的影响很大，目前开发商普遍预期都在发生变化，对于未来企业的发展策略都有一定的困惑。”在第九届中国住交会上，大名鼎鼎的任志强在谈到楼市现状时也感慨，“今年冬天有点冷”。
首先是京城弥漫的观望气氛，使得成交量一度下滑。《楼市》市场研究部调查显示，2007年11月份京城楼市商品住宅成交面积167万平方米，12月份为61万平方米，成交面积减少106万平方米，环比跌幅63.4%。成交量的萎缩，令诸多开发商产生心理压力。因此，不少开发商采取“明降暗升”的策略，以促动房屋销售。
其次，在政府严格的调控措施下，房地产市场进入了明显的“冬季”。不少业界专家预测，奥运后，楼市出现两级分化是必然的。即优质楼盘的售价，仍存在上升空间，但不排除一些区域、一些楼盘会出现降价。为了不错失奥运前此轮“牛市”行情，不少开发商加快取预售许可证步伐，然而事与愿违，供应量的加大，再次给房屋销售带来压力。
开发商急于销售掉房屋，保障企业资金链畅通，回笼资金，但又考虑到企业丰厚的利润，不想真正降价，于是采取较隐蔽的“明降暗升”的营销策略。
楼市会否就此进入“拐点”？
一方面是开发商形形色色的“优惠”措施，一方面是购房者谨慎的观望态度，房市似乎陷入“僵局”，京城楼市是否就此跌入“熊市”？
中房集团理事长孟晓苏认为春节后房价会有剧烈反弹。“年底之前不是提高首付比例的问题，而是银行没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时停止了。不过购买力不会萎缩，春节后房价会有一个剧烈反弹，这是每年周期性的表现。”
对于买家看淡后奥运楼市的观点，天润集团副总裁王哲有自己独到的认识。“奥运不是楼市的分水岭，更不是终止。在经济持续增长的过程中，国家不断有新的阶段性目标。80年代的时候，提出到2000年实现四个现代化的发展目标；2001年申办奥运成功，因此，2008奥运成为新的经济增长目标；奥运之后上海世博会又可能成为国家下一个经济增长宣传点。因此奥运绝不是一个终止，是中国经济的催化剂。”王哲说。
那么，此轮房价“明降暗升”行情将持续多久呢？
李文杰认为，眼下楼市观望气氛正浓，并且还将进一步持续。在他看来，楼市的此次“寒冬”将会持续到2008年3月。可见，开发商还有一段异常难熬的日子。
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