2007年南城商业市场分析
南城最早形成的是以服装批发为主的木樨园商圈，此商圈辐了中国华北及东北区域。另外两个是以新世界百货为核心的崇文门商圈及以庄胜崇光为核心的宣武门商圈，这两个商圈以生活购物功能为主，借助相对便利的交通，此两个商圈也已经不仅仅是面向南城的消费者，更远区域的人群也越来越多的到达购物。
南城的产业商业特色一直比较明显，典型的如服装市场、建材市场，但针对居住人群的配套生活商业一直相对缺乏。未来南城的配套类商业供应将有显著增加，典型项目如9万平米的搜宝购物中心、约10万平米的城南购物中心以及超过10万平米的布洛城商业等，这些项目都基本是以只租不售的方式运作，以全新的购物中心模式来服务区域人口。
商圈呈现“商圈南移”现象
北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”：
1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动……城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。
2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。
具体表现：
1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局;
2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式;
3、现代物流和配送的支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区(即房山闰村-丰台王佐)，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等;
4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1 .8公里，总建筑规模30万平方米，将建设成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等;
5、信息支撑体系，07年以来，南城已经引进外商投资于这一领域;
6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。
南城目前较适合发展的商业类型
就商业形态而言，南城目前相对缺乏的是针对区域人口提供服务的综合性购物中心，其中不仅应有服装，还应更多考虑餐饮、休闲及娱乐业态，另外，针对南城年轻化家庭人口居多的特征，也应考虑到儿童消费市场的机会。短期内，相对强调购物功能的大型百货可在此区域可能会面临较大压力。而对于面积不大、区域近距离有较多人口的底商类物业，如进行餐饮、服务等行业经营，将会有较大的成功机会。
政府规划对南城商业的影响
按照北京市政府的规划，今后北京城市核心区内的商品批发市场将向四环外迁移，2007年由北京市商务局、市发改委、市规委和市工商局四部门联合发布的年度商业发展白皮书《2007年北京市流通业发展分类指导目录》中，已经明确提出，在东、西、北五环、南四环以内地区，限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施，在东、西、北四环路和南三环路以内地区限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场，在五环路以内地区限制新建家居建材市场。因此从政府的管制方向角度分析，南城未来大型的新商业项目将受到相对的审批限制，未来能够出现在市场上的项目大多都是已经之前通过审批之项目。
南城商铺的投资前景
南城版块良好的发展潜力给区域的商铺奠定了良好升值基础。但虽然大版块背景利好，投资者在投资商铺时亦应关注更多微观问题，这些亦都会影响到投资的回报，具体比如商铺的可视度、可达性，硬件基础等。
目前制约南城商业地产发展的因素
就目前从我的角度来看，制约南城的因素有三个方面：1、交通的相对不便。目前通达南城的地铁尚未开通，道路交通还不够通畅。2、相对缺乏商务氛围。区域商务氛围不足，高端商务访客较少，现有人群更多是以居住人口为主，同时居住的人口又大多不在此区域工作，对商业难以形成全天候的消费支持。3、旧有中低收入居民。区域人群虽然处于快速更新中，但旧有居民仍大量存在，因此对本区域的总体消费水平形成了相对限制，使得区域对于偏高端零售商的吸引力难以迅速提高。
典型商业项目概况
建筑面积：约28000平方米
物业公司：北京美好物业管理有限公司
经营顾问：北京同世飞天商业管理有限公司、北京桦达创意房地产经纪有限公司
施工单位：中国航空港建设总公司
建筑设计：北京建筑工程设计有限公司
景观设计：加拿大CEC景观设计有限公司
邮局：木樨园邮局
银行：工行、农行、交行、建行
医院：崇文医院、东方医院
物业名称：亲亲我家
物业类型：商业;别墅
所在区域：大兴区
细分市场：旧宫板块
环线位置：四至五环间
楼盘地址：亦庄凉水河西侧
开盘时间：2005-4-23
占地面积：110000平方米
容积率：0.68
物业管理费：2.20元/平方米·月
2.20元/平方米·月
入住时间：2005-9-1
建筑面积：60000平方米
绿化率：42 %
楼层状况：352套
项目东侧设有30000平方米的运动主题休闲公园豁然于眼前，迷你高尔夫球场、露天泳池、网球场、篮球场、羽毛球场和环形跑道，以及儿童乐园、老年养生园，享受运动的快乐。另外亲亲我家项目还设有2800平米私家会所和近10000余平方米的风情商业街，设有的桌球室、乒乓球室、棋牌室、瑜伽、健身操室、器械健身室、高档餐厅、家居饰品店、特色书店、露天咖啡茶座，一切都显得自然幽闲。
典型商业项目分析
分析：
1、商业项目的销售情况虽然变化幅度较大，但是销售旺季基本上为4-9月。
2、价格在07年上半年涨幅较快，下半年在涨幅的基础上有所变化，但07年整体情况仍为上升的趋势。
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