二零零六年第二季，亚洲的主要办公楼市场续见租户需求殷切。持续的需求带动几乎整个区内的顶级办公楼租金上调。
概况
东京办公楼市场在租赁率方面录得10.8%的最强按季增长，而空置率则下降至0.6%的历史低位。北京方面，随着回顾期内有大量供应释放，限制了租户大举吸纳所造成的升值潜力，办公楼租金正在稳步上扬。上海租金在第二季持续全面上升，上升动力主要来自针对持续强劲的需求而新完成的优质项目。在广州，天河体育中心和珠江新城（查看地图）可算是第二季内一级办公楼租务最活跃的两个小型商务市场。香港的高档办公楼租赁需求仍然集中在中心商业区，原因是银行与对冲基金愿意支付高昂的租金，以在市场上追求最优质的物业。新加坡的甲级办公楼空置率缩减至自二零零一年首季以来的最低水平，而在首尔，甲级办公楼租金基于空置率进一步缩减而持续攀升。同时在印度国内，新德里、孟买和班加罗尔的各个办公楼市场均见甲级办公楼租金持续受跨国公司的强劲需求所带动。
北京
2006年第二季度，北京优质写字楼租赁市场表现活跃，供应和需求都呈现出两旺的态势，且东部和西部城区市场表现均衡。同时，销售市场在租赁市场需求不断上升的刺激下，也不断有新交易完成。
本季度，北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度又明显的上升，但供应量急剧放大，租赁市场仍承受一定的压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略，静待市场变化。但各区域市场表现还是存在差异。
CBD区域市场需求旺盛，交易活跃，在这个阶段，原有项目整体空置率很低，且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小，租金高位运行。同时，在新落成项目较高的租金报价带动下，CBD整体市场租金微升，现该区域写字楼报价为每月每平方米24.7美元。中关村区域市场租金与上季相比略有涨幅，虽然该区域市场需求处在上升阶段，不断有大型跨国公司进驻，市场正逐渐回暖，但就市场整体表现而言，仍处在消化存量阶段。而金融街租赁市场在本季度表现相对平静，在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬，区域写字楼报价为每月每平方米23.8美元。销售市场方面，随着北京优质写字楼租赁市场需求稳步上升，也刺激了市场投资的需求，而一些位于主要商务区及周边的物业正是多数投资集资勇者关注的项目。部分项目借投资市场回暖之机跳高价格，使本季度北京优质写字楼平均报价较上季度微升了0.6%，报每平方米2，501美元。
2006年第二季度，北京有三个优质写字楼项目落成，共提供23.1万平方米写字楼面积，从而拉开了本年度供应高峰的序幕。与此同时，市场需求也相应增长，但是新增供应过于集中，市场整体空置率较上季度上升了0.3个百分点，现北京优质写字楼的整体空置率为14.6%。本季度北京写字楼市场需求呈明显的地域性，CBD及周边地区市场需求主要来自咨询等行业，而中关村的确以IT为主的需求特征在本季度则表现的更为明显。
预计未来六个月北京优质写字楼市场将延续上半年走势，市场供应和需求同时呈增长趋势。
上海
上海优质写字楼市场的平均租价依旧保持着上升的势头, 其中甲级写字楼的租金报价为每月每平方米32.8美元,上涨了1.5% , 而乙级写字楼则上涨了2.5% , 租金报价为每月每平方米20.6美元.
以黄浦江为界, 浦西写字楼的租金上调了3.4%报为每月每平方米24.5美元 , 而浦东地区则微升1.9%报每月每平方米24.3美元. 继2006年前几个月市场上鲜有新的甲级写字楼上市之后, 本季淮海国际广场终于交付使用, 为市场新增了79,155平方米的供应量. 由于2006年内淮海中路上不会再推出其他新的甲级写字楼, 淮海国际广场从一开始入市到现在已将近达到75%的入驻率.
市场整体的需求仍保持在一个较高的水平. 二季度总的吸纳量达到了100,569平方米, 这使得总的空置率再次下跌了0.3个百分点保持在5.6%的水平.
越洋房产最新的项目越洋广场已经开始受到市场关注。这个项目计划将在2007年初完工，大楼座落于南京西路的最西端，这里是上海高档写字楼不断云集的办公区域之一。写字楼共分43层，总建筑面积约为90,000平方米，这个项目本身的高档品质以及周边现有甲级写字楼较低水平的空置率将共同促进该项目迎来大量的预租需要。目前，南京西路延线的甲级写字楼平均租金报价大约为每月每平方米40美元，而平均空置率保持在5%以下。
面对活跃的写字楼租赁市场，一些开发商都做出了战略性的调整，更倾向于将手中的办公务业转售为租。菲律宾的首富陈永栽通过其两家下属公司之间的关联交易，将裕景国际商务广场西塔楼的办公务业从裕景地产手中转给了达力集团，并在最近对外出租。该项目的东塔楼已于去年七月上市销售，截止今年五月底，其96个单元中共有80个单元售出。
在过去六个月中，随着投资者将其目光从住宅市场转向了商业物业市场，上海写字楼销售市场越发显得活跃。写字楼销售市场方面，浦西写字楼的平均售价继续上涨1.1%升至每平方米3，163美元，浦西写字楼平均售价上涨1.5至每平方米2，894美元。本季内，长宁区有两块区域的写字楼销售成本比较活跃。位于虹桥地区的现代广场（查看地图）和虹桥国际广场分别售出了117个单元和67单元，而在延安路和江苏路区域，大众金融大厦共售出了94个单元。
广州
本季广州优质写字楼市场仍然没有新的项目交付使用。在良好经济发展趋势的影响下，本季外资企业进入广州继续保持较快增长趋势。
在本季，天河区的体育中心和珠江新城是优质写字楼租赁的主要区域，包括有日本电装（中国）投资在金利来大厦租赁1，100平方米面积，瑞士领事馆和天平汽车保险分别在广晟大厦和保利大厦租赁800平方米面积。在需求的支撑下，本季优质写字楼的空置率在上季的基础上继续保持下降，降幅达0.5个百分点，为15.8％。平均租金报价有小幅上升，上升幅度为1％，为11.45美元每月每平方米，而平均销售报价基本平稳，为1，549美元每平方米，较上季微升0.3％。
广州在2006年将大力发展物流、金融、信息服务等现代服务业。随着这些行业的发展，广州优质写字楼市场的需求将继续增长。
预计从第三季度开始，广州陆续将有新的优质写字楼项目交付使用，从此市场的巨大供应压力将一直延续较长时期。届时优质写字楼的空置率将逐渐上升，而平均租金与售价将在一段时期内会基本保持平稳趋势，或有小幅调整。
亚洲其他市场
在香港，由于空置率持续缩减，市场内可供选择的租盘愈趋匮乏，以致一级办公楼设施租金于二零零六年第二季持续增长，但增长幅度较为温和。随着空置率下滑至4.1%，香港的一级办公楼租金于回顾期内增加6.8%。市场持续上扬，导致香港顶级办公楼市场的分裂不断扩大，这是由于不同次市场的租金差额持续扩大所致。
在新加坡，随着中心商业区优质办公楼用地的供应进一步收紧，一级和甲级办公楼租金于第二季持续上升。经济增长基础广泛，动力主要来自金融服务业，而乐观的营商气氛也有助于把办公楼租用率及租金推至更高水平。 金融机构和银行于二零零六年第二季主导办公楼租赁市场。新建成的Raffles Quay的三个主力租户德意志银行、荷兰银行和瑞银集团全部均于季内大幅增加原有的承租用地。
首尔于二零零六年第二季延续上季对甲级办公楼用地的强劲需求。随着南韩经济持续改善，对办公设施的需求大于新盘供应，首都三大商业区的空置率均进一步下调，维持在3%以下的低水平。基于此等原动力，甲级办公楼租金随着业主在市场上的地位增强而持续攀升。
NCR市场在第二季的办公楼市况持续兴旺，原因在于Gurgaon和Noida等郊区持续吸纳配合需要而大规模兴建的发展项目。同时，德里的中心商业区并无新盘供应。多家跨国公司因应营运能力的增加而继续在新德里推行大型扩充计划，在季内承租大量办公用地。孟买中心商业区在第二季可见空置率下降及租金上升的趋势持续。租赁需求主要由国际金融机构需求上升所带动，加上缺乏可供选择的优质房地产，令租金面临上调压力。主要商业区普遍缺乏新盘供应，令企业对周边小型市场Bandra Kurla Complex (BKC), Lower Parel和Andheri的兴趣剧增。在二零零六年第二季，随着班加罗尔的中心商业区办公用地持续求过于供，该市办公楼市场租赁活动蓬勃。季内并无新盘于市场推出。由于吸纳持续，空置率按季下跌0.2个百分点至4.6%。
来源：焦点房地产网
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